Forvaltar meir enn 70 bustader

Det kommunale bustadselskapet Herbo er sidan etableringa i 2009 blitt eit viktig verktøy for bustadutvikling og inkludering i Herøy kommune. Selskapet har sidan 2009 overteke 10 kommunale bustader, kjøpt og bygd nye, og forvaltar i dag meir enn 70 bustader med god kvalitet. Herbo as er heileigd av Herøy kommune, og har eit ikkje-kommersielt føremål. Eventuelt overskot skal reinvesterast i selskapets kjerneverksemd. Selskapet har to tilsette, ein dagleg leiar og ein vaktmeister. Ordførar er kommunens eigarrepresentant og utgjer generalforsamlinga.

Gjev tilbod til mange

I hovudsak bygger og leiger Herbo ut bustader til flyktningar, arbeidsinnvandrarar og andre bustadsøkande, som kan ha vanskar med å skaffe seg stad å bu på eiga hand. Selskapet ser også behov for å gje tilbod utover den prioriterte målgruppa, til dømes rekrutteringsbustader til kommunalt tilsette, og sentrumsnære utleigetilbod til eldre som allereie bur i kommunen. Herøy kommune driftar og forvaltar sjølv det kommunale institusjonstilbodet, omsorgsbustader i tilknytning til omsorgssenteret, samt omsorgsbustader i bufellesskap.

Behov for profesjonelt utleigetilbod

Herbo AS blei etablert, fordi behovet for utleigebustader var stort, samstundes var det vanskeleg å få private aktørar til å bygge og drive slike tilbod. Kommunen sjølv hadde heller ikkje ressursar, og ønskte også ei meir profesjonell drift og forvaltning av dei ordinære kommunale bustadene.

Vår erfaring er at det i en liten kommune er krevende å ta vare på og holde ved like kommunale bygg innenfor den rammen og ressursene som kommunen har.

– Elbjørg Larsen, ordførar i Herøy

Elbjørg Larsen meiner at eit AS også vil kunne stå friare i å setje fokus og fart på bustadbygging. Ho opplever at etableringa har gitt gode resultat. Herbo har fått fram mange nye eller nyleg totalrenoverte bustader, og desse har ei sentrumsnær lokalisering.

Tilbod i tråd med behov

Nokre av dei nyaste bustadene som Herbo har bygd, er 3 sentrumsnære generasjonsbustader, med ei familieleilegheit og ei mindre bueining knytt til. Dette er bustader som skal treffe eit etterspurt behov for at storfamilien kan bu samla, men i eigne einingar. Herbo har utvikla dette butilbodet i dialog med bebuarar som er vande med tilsvarande buformer.

Finansiering

Bustadane som Herbo eig er finansierte gjennom Husbanken og Kommunalbanken, nokre er også finansierte via privatbank. Selskapet vurderer at dei slik står noko friare med omsyn til målgrupper, og at dette også bidreg til meir mangfald i bumiljøa. I åra 2010-2014 bygde selskapet 4 toromsleilegheiter, 16 treromsleilegheiter og 4 fireromsleilegheiter. Alle desse bustadane vart lånefinansierte i Husbanken. Etter kommunens vedtak om busetting av flyktningar i 2015, kjøpte Herbo 3 einebustader, og starta planlegging av 10 nye større bustader. Alle desse er bygde med tilskot frå Husbanken, på ferdigregulerte tomter som Herbo tok over. Dei tre einebustadane er selde vidare, to av dei til bebuarar gjennom «leige til eige».

Breitt og verdibasert føremål

Utover selskapets vedtekter jobbar Herbo ut frå selskapets mål- og strategidokument, og ein verdibasert visjon som sler fast at: «Herbo skal være modig og satsningsvillig også i et marked der andre ikke ønsker å satse. Tilflytterne til Herøy kommer fra hele verden. For å være attraktiv og for å få innbyggerne til å bli, skal Herbo være inkluderende. Herbo skal være attraktiv. Det betyr at husleien skal være tilpasset målgruppene, og boligene må ha en moderne og attraktiv standard. Herbo som selskap må være raske og gode til å holde boligene i forventet stand. Herbo skal ha egne vaktmestere slik at vi raskt kan utføre nødvendig vedlikehold.»

Herbo driv også butrening og rettleiing til bebuarane, tilbyr felles møtestad og verktad for bebuarane, og har i samarbeid med kommunen etablert Herøy tjenestetorg. Dette er tenkt å vere eit tenestetilbod for eldre og funksjonshemma som ønskjer hjelp til småjobbar og vedlikehald.

Les meir om inkluderingstiltak og Herøy kommune si heilheitlege satsing på inkludering og busetting.

Jamnleg fornya bustadsmasse

Etablering av eit kommunalt bustadselskap har vore eit viktig grep for Herøy kommune. Det har gitt nødvendig kompetanse og arbeid med bustadforvaltning over tid. Bustadmassen er jamnleg blitt fornya, gjennom rehabilitering av eksisterande bustader og nybygging. Dagleg leiar i selskapet understrekar at systematisk vedlikehald er heilt nødvendig. Dette har selskapet gode rutinar for.

Ved kvart bebuarskifte vert bustaden gått gjennom og nødvendig vedlikehald vert gjort, før ny utleige. Selskapet set av om lag 1,5% av bustadens verdi til vedlikehald, noko som utgjer om lag 1 million kroner i året (jmf. Revisjonsrapport Herbo, 2020). Selskapet har også gjort seg erfaringar med at informasjon og rettleiing til bebuarane er viktig. Det er difor utvikla ein bustadrettleiar for alle leigebuarar.

Husleiga er i hovudsak marknadsbasert, med utgangspunkt i selskapets reelle kostnader. Selskapet tilpassar seg også marknaden. Dette vurderer Herbo er viktig for å ivareta også ein fungerande privat eige- og leigemarknad. Samstundes blir det i selskapet sin verdiplattform slått fast at husleigene skal treffe målgruppene for selskapet si kjerneverksemd.

Viktige grep og vurderingar

Herøy kommune peikar på at ein er avhengig av god leiing og styring: at dagleg leiar fungerer godt og at styret aktivt følgjer opp selskapet. Vidare er ein god startkapital avgjerande føresetnad for eit slikt selskap. Herbo blei etablert med 100.000 i startkapital. I tillegg fekk selskapet disponere 10 eldre bustader, som blei overtført til Herbo etter ti år. Dette var ikkje mykje, men ein lukkast med å få det til å gå rundt.

Etablering av eit kommunalt bustadselskap kan by på utfordringar. Valg av selskapsform har blant anna noko å seie for selskapets handlingsrom mht offentlege tilskot. Som aksjeselskap kan ein til dømes ikkje søke tilskot fra Husbanken til energitiltak i kommunale bustadar. Valg av selskapsform bør vurderast oppimot blant anna vilkår knytt til støtteregelverk.

Kommunens aktive rolle i ein liten marknad

Herbo as har fått ei betydeleg rolle i bustadutviklinga i Herøy. Men er det kun positivt? Er kommunen gjennom bustadselskapet blitt ein så sterk aktør at det går utover private aktørars interesse for bustadutvikling? Nei, meiner ordførar Elbjørg Larsen. Ho er oppteken av at Herbo og dei private utbyggarinteressene utfyller kvarandre, og til saman bidreg til eit breitt tilbod til ulike målgrupper.

Vi har erfart at selskapet har sett til markedet og vært forutseende, kreativt og turt å ta noen risikoer for å imøtekomme etterspørselen etter boliger. En annen viktig erfaring er at selskapet er et verktøy for god inkludering. At Herbo nå videreutvikler seg som selskap i å skape bolyst i form av botrening, veiledning og jobbtrening, er svært verdifullt for mange av beboerne

– Elbjørg Larsen, Ordførar i Herøy

Vidareføring av arbeidet

Etableringa av Herbo har medverka til ei positiv utvikling i Herøy. Folketalet har auka sidan 2010, og Herøy-samfunnet jobbar godt med inkludering. Samstundes erfarer Herbo og kommunen at her framleis er eit udekka behov for gode utleigebustader. Herbo as planlegg fem nye einebustader, som alle skal ha livsløpstandard og 3 soverom. Vidare ønskjer Herøy kommune å prøve nye samarbeid med private aktørar, og har lyst ut tilvisningsavtaler. Både kommunen og Herbo vurderer at det framover er behov for fleire mindre, rimelege og sentrumsnære leilegheiter, både for arbeidsinnvandrarar, førstegangsetablerarar og for ei aldrande befolkning i Herøy.