Bakgrunn

I Ullensvang kommune har nybygginga nærast stått stille dei siste 20 åra. Næringslivet etterspør bustader og tilgangen til kommunale tomter er god. Private feltutbyggingar har derimot vore få, samanlikna med andre kommunar. Tilbakemeldinga frå bransjeaktørane var klar: Kommunen sprer usikkerheit og drep private initiativ.

«Me hadde behov for ei brei drøfting av kvifor nybygginga nærast stod stille, og kva rolle og grep kommunen burde ta»

– Plansjef, Wermund Vetrhus

I Ullensvang har kommunen sjølv tradisjonelt vore ein stor aktør. Kommunen har regulert og utvikla tomter, og selt enkelttomter til subsidiert pris. Private utbyggarar har difor vore avventande og skeptiske til å ta på seg større utbyggingar, all den tid det er uklart kva kommunen i framtida vil gjere med eigne tomteareal.

I strategiarbeidet peikte utbyggjarane også på stor risiko, viss private aktørar skal stå for all opparbeiding og infrastruktur aleine. Tilbakemeldinga var at kommunen måtte vere tydelege på kva rolle ein ville ta, og korleis samspelet mellom utbyggjarar og kommune skal skje. Kommunen må verte meir føreseieleg i si rolle som bustadpolitisk aktør. No er rolle og samspel gjort tydeleg i ein kommunal strategi for tomteutvikling.

Resultat

Etter vel 2 år erfarer Vetrhus at strategien er blitt eit viktig styringsverktøy i kommunens bustadpolitikk. Strategien set tydeleg retning, og inneheld samstundes konkrete tiltak for å stimulere til meir utbygging. Ullensvang kommune vurderer at strategien har bidrege til

• betre involvering av utbyggjarar i kommunalt plan- og strategiarbeid
• styrkt samarbeid mellom kommune og utbyggarar
• konkret måltal for bygging av nye bustadeiningar
• fleire konkrete prosjekt er i planlegging og utbygging
• tettare dialog med næringslivet og styrking av kommunens marknadskompetanse
• styrkt merksemd på kommunens arealstrategiar om at kommunal tilrettelegging i hovudsak skal skje i definerte sentrumsområde

Mål og målgruppe

Strategien blei utarbeidd for å klargjere kva rolle kommunen vil ta i tomteutvikling framover, og korleis kommunen vil samarbeide med private utbyggjarar. Slik vil Ullensvang verte ein meir føreseieleg part i tomteutviklinga. Strategien vender seg til utbyggjarar og entreprenørar, men er også eit viktig styringsdokument for å utvikle ny kommunal praksis.

Skildring av prosessen

Strategien er forankra i areal- og bustadpolitiske føringar frå kommuneplanens samfunnsdel, og utarbeidd av ei intern administrativ arbeidsgruppe, med representantar frå kommuneplanlegging, eigedomsforvaltning og teknisk kontor.

I arbeidet har gruppa sett på tidlegare kommunal praksis, statistikk for bustadutvikling, kartlagt areal- og tomtereservar, andel tilgjengelege og ferdigregulerte tomter og tomtesal dei siste åra. Arbeidsgruppa har også sett til praksis i nabokommunar, og involvert til ope møte om tema bustadutvikling og korleis kommunen best kan leggje til rette. Utbyggarar i regionen var spesielt inviterte.

Med dette som utgangspunkt drøfta og utarbeidde gruppa ulike alternative strategiar for kommunens framtidige rolle i tomteutvikling og utbygging. Arbeidet og tilrådd strategi blei deretter vedteken i kommunestyret.

Tomteutvikling gjennom offentleg-privat samarbeid

Den vedtekne strategien sler fast at Ullensvang skal gå frå å vere hovudaktør i tomteutviklinga til å ta ei samarbeidsrolle, der kommunen legg til rette gjennom offentleg-privat samarbeid. Samstundes sler strategien fast grep for korleis kommunen skal bidra til at allereie ferdigstilte tomteområde blir utbygde. Strategien set alså mål om at kommunen innan nokre år er ute som tung aktør frå eigedomsmarknaden, samstundes som ein har realisert regulerte felt gjennom offentleg-privat samarbeid.

Ullensvang kommune skal

• Trekke seg ut av eigedomsutviklinga av bustadtomter
• Vere ein aktør gjennom offentleg-privat samarbeid og utbyggingsavtalar
• Samstundes sikre at eksisterande kommunale felt blir utvikla, gjennom open utlysing og utbyggingsavtalar. Alternativt må kommunen vurdere å omdisponere areala til andre føremål.

Eit generelt råd for å styre bustadutviklinga i tråd med kommunale mål, er å bruke kommunens eigarposisjon til å legge inn spesifikke krav og føringar i samband med sal av eigedom. Til dømes at ein viss del av bustadmassen skal vere universelt utforma, eller at det det skal utviklast sosiale buformer.

Ullensvang kommune har ved sal av kommunal eigedom og tomteareal ikkje gått inn i slik praksis. Vetrhus vurderer at dette kan passe for større kommunar med meir kapasitet til oppfølging av avtaler, men at dette for mindre kommunar kan bli sårbart. Ein må då i alle fall vere trygg på at ein har kompetanse og kapasitet til å følgje opp slike salsavtaler, meiner plansjefen.

Ullensvang kommune held seg difor til praksis med å legge krav og føringar i kommuneplan og reguleringsplan-nivå.

Vel eitt år før revisjon av strategien er plansjef Wermund Vetrhus nøgd med omlegginga av kommunens rolle i tomteutvikling. Der naturfare med flaum og skred ikkje set krokfot på utbygging, er fleire konkrete prosjekt no i utbygging og prosess.

I fleire regulerte planområde har entreprenørar kjøpt ut tomtene, og jobbar med utbygging. Mest interesse har det vore for utbygging i kommunesenteret Odda, men også i dei andre tettstadene.

«Me ser at det er tomteareal i sentra, med etablerte tilbod og tenester, og stader der ny næring blømer som er interessante for utbyggarane»

– Plansjef, Wermund Vetrhus

Finansiering

Strategiarbeidet er gjennomført av kommunen sjølv, med eigne ressursar. Samstundes blei det i økonomiplanen sett av ein årleg sum på 5 millionar kroner, for å inngå utbyggingsavtaler og sikre gjennomføring av strategien. Dette blei gjort for å ta høgde for negativ salssum av kommunalt tomteareal, altså at kommunen betaler for å avhende tomteareal og inngå utbyggingsavtale. Eit alternativ til sal er også å omdisponere tomteareal, til dømes til friluftsområde.

Vidareføring av arbeidet

Strategien gjeld for perioden 2022-2024, og skal deretter vurderast ut frå oppnådde resultat. So langt ser ikkje plansjefen behov for dei store endringane. Samstundes jobbar Ullensvang med revisjon av kommuneplanens arealdel. Denne vil følgje opp arealstrategiane frå samfunnsplanen, der kommunen held fast på at hovuddelen av utviklinga skal skje i og rundt etablerte tettstader og sentra.

«Dette er utbyggingsmønsteret i Ullensvang framover. Det handlar om jordvern, naturmangfald og naturfare, men også om tilbakemeldinga frå bransjeaktørar og næringsliv: bustadutviklinga må koplast til stadene og tilboda»

– Plansjef, Wermund Vetrhus

Tips til andre

Oppsummert, kva har Ullensvang lært av arbeidet med strategien som andre kommunar kan ha nytte av? Å gå gjennom og analysere praksis, med kva som har fungert og kva som ikkje fungerer, har vore svært nyttig, meiner plansjefen. Å sjå til korleis andre kommunar jobbar, har også gitt ny innsikt i eiga rolle.

Vidare har dialogen med næringsliv og bransjeaktørar gjort kommunen tryggare på kvar det bør leggast til rette for privat utbygging, og korleis rolle kommunen her bør ta. Vetrhus vurderar at medan sentrumsplanen og bustadutviklinga i Odda truleg vil kunne realiserast i hovudsak gjennom privat utbygging, vil kommunen andre stader gjerne måtte bidra meir. Det kan til dømes vere å ta ei større rolle i utvikling av felleskvalitetar, slik som leikeplassar.