Byromsanalyse og planprogram

I 2003 var Straume i Fjell kommune dominert av et stort kjøpesenter med store parkeringsplasser, omkranset av eneboliger. Fjell kommunes gjennomførte da en steds- og byromsanalyse. De ønsket å ta utgangspunkt i de fysiske strukturene som eksisterte, og skape mer bymessig struktur på Straume.

Kommunen gjennomførte blant annet folkemøter for å involvere innbyggerne. På disse møtene benyttet lokalbefolkningen anledningen til å protestere på at Straume skulle bli by. Innbyggerne identifiserte seg ikke med by-statusen. Det var strilekulturen, småbyen eller småsamfunnet som skulle prege den videre utviklingen. Kommunen var i en brytningstid – de måtte velge mellom å beholde det «gamle» eller å bli noe nytt og annet enn det de var.

Innbyggerne fikk imidlertid gode muligheter til å bli med i denne prosessen. Kommunen laget egne prosjekter med barn og ungdom, med fokus på identitet, tilhørighet og typer møteplasser som unge ville ha. Kommunen samarbeidet også tett med næringslivet. Resultatet ble en kommunedelplan for Straume (2006), som avklarte hvordan arealene rundt kjøpesenteret og områdene rundt skulle disponeres.

I 2008 utviklet kommunen et planprogram der innholdet fra stedsanalysen og innbyggernes medvirkning ble konkretisert som noen hovedgrep:

• Straume sentrum skulle knyttes sammen med eksisterende boligområder, gjennomgående gangstier, grøntarealer, byrom og møteplasser.
• Det ble utviklet et kvalitetsprogram for å sikre at nye bygninger, møteplasser, fronter, gater og boliger skal være preget av stolthet og skikkelig kvalitet.

Tett samarbeid mellom kommune og private utbyggere

Kommunedelplanen for Straume i 2006 ble utarbeidet i tett samarbeid med næringslivet. Fjell kommune setter pris på samarbeidet med Sartor Holding, og opplever at når kommunen planlegger med den ene hånden, står utbygger klar og bygger med den andre. Kommunen fremhever også at Sartor Holding har vist samfunnsansvar og mener dette skyldes at investorene er Sotraværinger. De sier at de ønsker å ta vare på kulturen, samtidig som de tenker nytt.

Sartor Holding sier at det har vært diskusjoner mellom dem og kommunen, og vil ikke rosemale alt. Gjennom dialog har de kommet til felles løsninger som de mener er best. Begge parter har gitt under prosessen, men mener de har hatt mye fred og fordragelighet i motsetning til hva andre har opplevd. De mener det skyldes at de har felles mål, det har aldri vært kommunen mot utbygger av prinsipp som de ser det kan være andre plasser.

Prosjektleder i Fjell kommune, Eli Janette Fosso, mener at kommunen har vært fleksibel underveis i prosessen, og har gjort nødvendige endringer i planene uten å gå på tvers av de vedtatte hovedlinjene. Dette har bidratt til god framdrift, fornuftige løsninger og at utbygger også har hatt vilje til å holde seg til de kommunale planene. Fosso framhever at kommunen og utbygger gjør ting i lag og de blir ikke ferdige med byggingen på mange år ennå. De ønsker fortsatt å være tro til den ideen som er lagt i grunnsteinen under bakken. Da må de ha arenaer som gjør at politikk, administrasjon og næringsliv holder fast ved samme jobben.

Astrid Aag i Sartor Holding mener at de har lykkes med planene fordi de har gjort store investeringer for å få kontroll på områdene. Holdingsselskapet har kontroll på begge sider av veien, og de har kjøpt ut området der det som ble til Kystbygarasjen skulle ligge. Alt dette har ikke kommet av seg selv og det har vært dragkamper. Fra utsiden sier folk at «på Sotra får de det så lett til. Der har de gjort det så fort». Aag mener det er viktig å minne om at planene ble lagt så langt tilbake som 2002. Folk ser bare det som har skjedd de siste seks årene og det er mye, men det var planlagt i 10 år før det.

Dialog med nabokommunene

En utbygging som den i Straume sentrum medfører mange politiske prioriteringer, altså at en må si ja til noe og nei til noe annet. For eksempel legger kommunens overordnede planer opp til at ca. 6000 av totalt 9000 nye boligenheter skal komme i sentrumsnære områder. Fosso peker på at politikerne over tid har vært rimelig tro mot utviklingsplanene.

Straume og ny senterstruktur har dessuten vært et viktig tema for dialog i det pågående kommunereformarbeidet. Med virkning fra 1. januar 2020 skal Fjell slås sammen med nabokommunene Sund og Øygarden. I dialogarbeidet er enighet om at Straume skal være kommunesenter i den nye Øygarden kommune. Regional plan for attraktive senter i Hordaland 2015-2026 legg også opp til at Straume skal styrkes som regionsenter. Fosso sier videre at en som ansatt i kommunen er nødt til å stå i dialogen og samspillet mellom politikk, administrasjon og utbyggere.

Resultater av utviklingen

I Fjell kommune gikk kommune, utbyggere og innbyggere hånd i hånd da planene ble utviklet fra 2002. I perioden 2003-2011 ble planene videreutviklet, og etter områdereguleringsplanen ble vedtatt i 2011 har de fysiske resultatene kommet på løpende bånd

• 2011 – Ankerhagen boligblokk
• 2013 – Sartorgården – boligblokk og næringsareal
• 2014 – Kystbygarasjen og nyåpning Sartor Storsenter
• 2015 – Sotra Kino, Sotraplassen og Gågata
• 2016 – utbygging og renovering kjøpesenter, Grønaplassen
• 2016 – Straumehagen – boligblokk og næringsareal
• 2017 – miljøgata

For arbeidet med Straume sentrum, ble Fjell kommune og Sartor Holding i tillegg kåret til vinner av BOBY-prisen 2016 av Norsk bolig og byplanforening.

En mer variert boligmasse

I Straume er det utviklet en større variasjon i boligtyper. Sartor Holding har kjøpt opp eneboliger i området rundt Sartor kjøpesenter og bygd boligblokker kombinert med næringsareal. Det var motstand mot oppkjøpene og mot å få boligblokker. Sartor Holding måtte tilby eierne gode priser for å få kjøpt området de ønsket å bygge ut.

Våren 2017 er området endret fra småhusbebyggelse til et kvartal med tre blokker – Ankerhagen, Sartorgården og Straumehagen. I to av blokkene bor det mange eldre som har solgt eneboligen sin. Fjell kommune har kjøpt 10 leiligheter til brukere som ikke selv kan kjøpe egen bolig. Den ene av leilighetene brukes av hjemmesykepleien, som på denne måten har kort vei til brukerne som bor i det nye kvartalet.

For å etablere et mangfoldig bomiljø er Straume Holding for tiden i gang med en fjerde blokk, Straumeporten, som har unge som målgruppe. Det er etablert borettslag som finansierer byggingen gjennom Husbanken, med 75% fellesgjeld. På denne måten legges det til rette for at ungdom skal ha råd til å komme seg inn i boligmarkedet.

Fjell kommune har omregulert områder tett inn til nye Straume sentrum. Areal som tidligere var avsatt til industri, er nå regulert til næring, handel og boliger. En lokal entreprenør samabeider med OBOS og er i gang med å sette opp 200 nye boliger.

Distriktssenteret mener Fjell kommune har gjort et godt grep med å omregulere areal i nærheten av Sartor Storsenter, slik at nye Straume sentrum kan utvikles med mer variasjon i boligmarkedet.

Sentrum der folk kan møtes

I Straume sentrum i Fjell er det bygd utendørs møteplasser som kan brukes hele året. På Sotraplassen er det lagt varme vannrør i grunnen slik at plassen blir holdt snøfri om vinteren. Energien kommer fra jordvarme som ble bygget ut ved utvidelse av Sartor kjøpesenter. Plassen er universelt utformet og har derfor bjørketrær uten pollen slik at allergikere også kan bruke plassen.

Utbyggeren – Sartor Holding – var i tillegg opptatt av å skape byrom hvor folk kan oppholde seg selv om det er litt regn eller vind. Det ble gjennomført vindanalyse av hvert av de fire forslagene som ble levert i arkitektkonkurransen. Forslaget som gav minst vind ble valgt, selv om det ikke var dette forslaget som fikk størst oppslutning i avstemmingen blant innbyggerne. Det ble også lagt til glasstak for å skjerme den åpne plassen der det er laget uteservering. Sartor Holding ville lage en uteplass der folk kan sitte ute og spise de dagene det er fint vær, men litt vind. Det er fremdeles et uterom og det oppleves som ute, men det er glass som tar vinden.

Mer liv i sentrum er viktig for å skape attraktive småbyer. Men mange mennesker er ikke i sentrum, de er på kjøpesenteret, på skolen eller i sportshallen.

Distriktssenteret peker på flere gode grep kommuner kan gjøre i slike utviklingsprosesser.

• planlegge møtesteder etter behov fra ulike brukergrupper
• tilpass omfanget etter menneskemengden – byrom som skaper nærhet mellom mennesker
• aktivitet på gateplan (boliger, kontor, butikker, kulturtilbud) kan bidra med liv
• skape attraktive byrom rundt ulike sentrumsfunksjoner, som for eksempel kollektivknutepunkt
• ta i bruk Barnetråkk og andre liknende verktøy for å forstå atferden og behovet hos ulike brukergrupper

Distriktssenteret mener Fjell kommune har løst dette på en god måte ved å utvikle en småby rundt kjøpesenteret Sartor Storsenter. For å skape det livet som trengs i småbyen, har Sartor Holding etablert Sotra kino og Sotra vitensenter, og det er åpnet flere spisesteder på området. De leier også ut lokaler til Bakscenen og Sotra teaterlag.

Parkering under bakken

Da Sartor Storsenter skulle bygge ut i 2012, satte Fjell kommune krav i planen til parkering under bakken. Det ble samtidig satt rekkefølgebestemmelser, slik at nødvendig antall av disse parkeringsplassene ble bygget før senteret kunne tas i bruk. Dette mener Distriktssenteret var sentrale styringsgrep, som styrket muligheten for å utvikle gode uterom for innbyggerne.

Kystbygarasjen har 1500 parkeringsplasser i to store fjellhaller som står på tvers under Sartor Senter og Straume sentrum. Det er fire oppganger fra anlegget, og bare en av dem går inn i kjøpesenteret. Parkeringsanlegget er lite synlig oppe på bakken, og det er lagt vekt på estetikk i utformingen av inngangen til heissjaktene.

Kreativ løsning ga sykkeltunnell og grunnlag for videre boligutbygging

Da garasjeanlegget ble sprengt ut, kunne ikke de enorme steinmassene fraktes ut gjennom Straume sentrum. Sartor Holding fikk tillatelse til å sprenge en anleggstunell ut til sjøkanten og det ble prosjektert et boliganlegg i Straumsundet. Massene fra garasjeanlegget ble dumpet i sundet der boligene skal bygges.

Den opprinnelige planen var stenge tunnellen etter at garasjeanlegget var ferdig, men det ble i stedet foreslått å gjøre tunellen til sykkeltunnell. Det skal bygges veldig mange boliger i sjøkanten. Sykkeltunnellen vil gi bilfri inngang til Kystbygarasjen og videre opp i heisene til Straume sentrum. Sartor Holding har gitt anleggstunnellen til Sotra kommune, som har tatt over og skal bygge sykkeltunnellen.

Sartor Holding har utviklet Straume sjøfront fordi de så et bi-produkt under bygging av Kystbygarasjen. De måtte bli kvitt massene, samtidig var det et sund som ikke ble utnyttet. Det var regulert som byområde og slik mulig å gå ut over 100-metersbeltet. Utviklingsprosessen er nå over og området er solgt ut, Sartor Holding har ikke kapital til å sitte med det.